Warning (512): _cake_core_ cache was unable to write 'cake_dev_en-us' to File cache [CORE/Cake/Cache/Cache.php, line 328]
Warning (512): _cake_model_ cache was unable to write 'default_stations_xiehui_list' to File cache [CORE/Cake/Cache/Cache.php, line 328]
Warning (512): _cake_model_ cache was unable to write 'default_stations_xiehui_list' to File cache [CORE/Cake/Cache/Cache.php, line 328]
Warning (512): _cake_model_ cache was unable to write 'default_stations_xiehui_sg_news' to File cache [CORE/Cake/Cache/Cache.php, line 328]
Warning (512): _cake_model_ cache was unable to write 'default_stations_xiehui_sg_news' to File cache [CORE/Cake/Cache/Cache.php, line 328]
20160901直播 根据租金高低选择投资房-昆明康辉旅行社

昆明康辉旅行社

20160901直播 根据租金高低选择投资房

来源:aoxiangus-fc    发布时间:2018-01-17 09:46:02

邱锐 翱翔美国房产咨询 美国买房 达拉斯买房 所有文章都为原创

专业的房产投资顾问与房产投资人  微信aoxiangus001欢迎探讨


今天我们讲的是按照租金来买房

我们分为两大类,第一类是single family house,就是我们常说的独栋别墅,但是在美国,特别是德州没有这样的称呼,因为90%的人都住在house里面。

第二类是公寓,双拼,联排这种。这里叫做 apartment  condo  townhouse,把这些分为一类是因为,这些的HOA 物业管理费很高。
大家自己看市场的时候,选择这两项。


我们先看我一直推荐的区域


2800尺的房子,租2300块一个月。


4卧室,2.5个厕所,这套房子目前的销售价格是32-35万左右。

我来给大家算一下。

全款的情况:

33万的房子,税是8200美金,保险是1500美金,HOA算一年500。这三项加起来是10000左右。

所以2300*12个月=27600-10000美金的费用,再减去2000不可预知。 15000美金的净收入。

15000 除以 33万,年投资回报率是4.54%,加上房产增值的10%左右,预计年投资回报率12-16%之间。出租合同虽然是一年一签,但是一租都是几年。


如果贷款的话,按照15年的贷款,

33万的房子,首付35%,为115500元。

利率4.3%,每月把本金、利息、房产税,保险、HOA全部算完,是2324每月。

所以每月亏24美金。

但是,在美国贷款,每月的利息和本金是50-50的,所以这2324里面,本金和利息是1619.所以本金是800。 相当于你每个月存800美金在自己的账户上。

当然,很多人不这么算,所以,33万的房子,如果首付35%,按照15年贷款,贷款是刚能把房子养活,每年可能还要在贴2000块左右的不可预知费用。


注意,这是水深的地方了。

我什么都没有动,还是这套房子,如果贷款30年,每月所有的费用算完是1766美金,刚才是2323美金。一下差了近600没记。

这600美金,就变成了你的收入,只是把贷款的年限换了一下。

从15年贷款换成了30年贷款,每月就会凭空多出来近600美金的收入。

很多房产中介会这么做,他们怎么算投资回报率呢?

1、不把税、保险、和其他费用算进来。

2、贷款年限拉长。

3、把每月的本金也算进来。

如果按照这样的算法,我们来看看,投资回报率是多少。

先说刚才的,

首付115000,月收入550美金,年收入6600,这是净收入,不可预知费用算1000块。 5600 除以 115000,投资回报率是 4.869%。

注意,但是

你的首付只需要115000,刚才你全款是33万。这样就可以买3套房,分散投资,尝试各种组合。

如果按照行业里面的算法呢,也就是漂亮数据的算法。

首付115000,月租2300,30年贷款,还款1766,再减去500的本金。

1766-500的本金,实际上费用是1266。

2300-1266,,约是1100美金的净收入。

1100乘以12个月是13200美金,一年的净收入。

13200 除以115000,年投资回报率是11.47%。再加上房产增值每年至少10%,这就是20%的年投资回报率。

数据漂亮吧。


好了,现在给总结。

1、如果是出租和投资房,不要考虑刚才的案例。不要买30万以上的,除非你有未来自住的需求。

2、越贵的房子,越大的房子越不好租。

3、不要只考虑每月的现金流,要把整体还款利率,房产增值,房屋维护,和每月现金流都考虑进去,但是考虑的越多,变量越多,无法从数据上看出来。

好房子都是时间越长,收益越大。

刚才忘记说一点,15年贷款和30年贷款,还款总利息是30%和100%。

就是一套100万的房子,如果是15年贷款,你需要还30万的利息,15万年还完,你一共支付130万。但是30年的贷款,全部还完利息是100万,你要一共支付200万。


好的,我来看1500尺左右的,投资房的投资回报率。


2400尺的房子,还组不到2100块


2300尺的房子租2100块


2000尺的房子租2000块左右


注意看区别,看出来没有。1300尺的房子租1475美金一个月。


2200尺的租1600。


1200尺的租1400块

1500尺一下,可以租到一尺1块到1.1块。1500-1800尺,一尺9毛到1块。1800尺以上,8毛左右,2500尺以上更不行,越大越便宜。

目前市场上的价格,靠近高速公路的,2000尺左右的,25万美金,1500尺的18万-20万美金。我以 the colony 为例。

所以,以出租为主的房子,基本是1500尺左右,18万左右的房价最好。


我们以这套房子为例吧,5分钟左右上高速。


先按全款算

18万美金的房子,月租1450,12个月17400,税3800一年,保险700一年,没有HOA物业,

费用是  3800税+700保险+1000不可预计成本=5500一年费用。

17400-5500=11900净收入,在1-1.2万左右是合理的年收入。

11900 除以 180000= 6.61%的投资回报,在加上10%的房产增值,年投资回报率在15%左右。


如果是按揭15年呢


18万房子,首付35%,63000块,年利息4.3%,按外国人走。

税每月交300美金,保险每月50美金。  月供全部算完是1230美金。

月租1450,每月能有200块的净利润,一年2400。

用2400 除以 63000的本金,年投资回报率 3.8%。加上房产增值,也就是12-13%的年回报率。

这是15年的贷款,每月本机和利息是883美金,实际上本金有440美金,实际上每月还存了440,这个钱没有算进来。

每年挣2400块,相当于没赚什么钱。

但是本金很少,首付63000美金,43万人民币,在国内能买上啥房子?


再算30年的按揭


所有条件不变,瞬间929了,每月只要929的费用。1450的房租-929,超过500的净利润,一年是6000的净利润。

把不可预知的减掉,算5000。

5000除以63000的本金,投资回报率7.93%,加上房产增值,在16%以上了。

全部算完,大家有没有什么新的发现。


如果要现金流,小户型,30年贷款,投资回报率好。

今天算来算去的,比较费脑子。其实总体来说差不多,我一直给朋友们的建议是买两套,分散投资,一套自住,一套出租。

今天就先到这里吧,感谢各位。


以上内容为作者原创,欢迎转载并注明出处,否则会受到中美两国法律的制裁。

如果对此信息感兴趣,可以用以下方式联系到我们。

欢迎加微信 aoxiangus001,北京时间每晚20:00有直播答疑,带您了解最真实的美国德州房产投资行情。

房产视频请在 【腾讯视频】 搜索 翱翔美国

房产音频请在 【喜马拉雅】 搜索 翱翔美国

http://www.ximalaya.com/37375174/profile

电话:+1 682-802-9650

地址:604 Wentworth Dr, McKinney, TX 75070, US


Warning (512): _cake_core_ cache was unable to write 'file_map' to File cache [CORE/Cake/Cache/Cache.php, line 328]
Warning (512): _cake_core_ cache was unable to write 'method_cache' to File cache [CORE/Cake/Cache/Cache.php, line 328]