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楼市三年一次调整期 2017年厦门房价将下降?

来源:xm_lanfw    发布时间:2019-12-29 19:03:24


国内房地产市场每隔3年就会出现一次调整的现象,这最早可以追溯到2005年。当年3月二手房营业税和转按揭政策的调整,以上海为代表的重点城市房价和成交量出现显著下跌。


根据中原地产发布的报告显示,2008年、2011年、2014年,每隔三年,楼市都会出现一次调整。按照这个规律,下一次调整将会发生在2017年,也就是明年。



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市场下行因素众多 一线城市小周期波动幅度大

中原集团研究中心总监刘渊认为,小周期现象的背后其实在于政策对房地产行业的影响,外部因素才是主要原因。特别是2008年,不论是经济大环境的变化,还是各项调控政策,都是市场下行的主要原因。


从城市的层级来看,一线城市历次小周期波动幅度都是最大的。这也和一线城市楼市市场化程度高,开放性强,外来需求多以及房价高有关。全国市场波动幅度最小,因为地区间的差异缓和了市场的波动。未来如果再次出现小周期波动,同样的规律相信仍将存在。


决定楼市表现的重要因素在于新房存量。新建住宅存量低意味着可供销售的房源少,当购房需求反弹时,存量低的城市首先出现供不应求。从市场规律来看,土地的供求是影响新房存量的主要因素。


2008、2011、2014年三次调整 厦门楼市成交量均下跌

那么,厦门是否也在遵循着小周期的规律呢?据蓝房网记者调查发现,2008年年初,厦门商品住宅成交量因投资客的撤场而大幅下跌。开发商面临的资金压力越来越大,小幅降价,让利销售的现象开始出现。成交均价在当年9月份出现了大幅下调,维持在8000元/平米左右,而成交量不仅没有随之增长,反而有所下降,出现严重的量价齐跌现象。


再看2011年,厦门市房地产受国家宏观调控等多方位因素,商品住宅市场经历了2月、3月、4月和11月、12月的两轮低谷。并且在限购、限贷、限价等措施的调控下,部分投资需求受到抑制,刚性需求且看且行,上半年2-4月份成交大量萎缩;11月、12月在一片“过冬”轮的声音下,成交面积同比分别下跌48.07%、50.22%,“寒”意阵阵。



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另据记者统计,2014年厦门全市住宅成交26064套,住宅成交面积312.52万平米,分别比2013年下降41.65%和38.53%,成交量为三年来最低。市场未能延续1月份5144套的好运势,除了4月、10月、11月、12月月成交突破2000套外,其余则在1300-1800套之间徘徊,“金三银四”、“金九银十”之说早已名不副实。



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政府控制市场供应与需求 厦门或无法遵循小规律周期

从以上数据可以看出,厦门楼市似乎也在遵循着小周期调整的规律,根据中原地产的预测,2017年(明年),又将迎来一轮的小周期规律。那么这次,厦门会继续跟着市场走,还是逆流而上呢?


厦门均和土地评估有限公司董事长王崎认为,厦门市场没办法完全遵循小规律周期。从房地产在GDP中占的权重来看,目前比例是在提升的,GDP的增长很大一部分依赖于房地产。小周期中楼市交易量虽然下降,但单价在上涨,总价高,交易总金额并没有减少。所以,这个周期不会让大家看到真的滑坡,总体上是螺旋式上升的。


“中国的房地产是没有模型可以分析的,也向来让经济学家跌破眼镜,只有从政府的角度看才能勉强理解一点。”王崎说道。


刘渊指出,中国政府通过土地供应与信贷政策对房地产市场的影响力显著。所以,不能简单套用市场经验预测国内楼市,中国政府维持市场稳定的手段更多,但长期来看,供求规律依然有效。总之,政策刺激能加速或延缓市场发展速度,但无法改变方向。