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地王流拍,地王窝是“馅饼”还是“陷阱”

来源:dayuwanghouse    发布时间:2018-01-30 11:07:27

龙湖副CBD拍出地王从来不令人意外,意外的是,准地王再次流拍。


10月14日上午,郑东新区龙湖副CBD、郑东新区CBD、郑东新区龙子湖高校区三区交界处两宗土地在郑州市国土资源网上挂牌交易,其中郑政东出〔2015〕12号经过10轮的报价,最终有效报价14.9021亿元未达到报的底价而导致流拍,郑政东出〔2015〕11号经过61轮的激烈竞争,最终以12.642亿元被亚新集团旗下子公司郑州茉莉公馆置业有限公司摘得——这是亚新的子公司。
值得关注的是,郑政东出〔2015〕12号在经过10轮竞争,竞买人56316722报出149021万元后,系统突然显示“最终有效报价未达到报的底价”而弹出流拍,致使交易中断,此时报价已高出起始价9000万元。

算上今天这一次,郑州“地王”已经是第二次地王流拍。今年6月份的时候,郑州土地网拍也曾出现过一次故障中断,郑政东出(2015)7号地在国土资源网经过27轮竞价,4家竞拍者将土地总价格推至14.69亿元时,交易系统突然中止,随后,郑州市国土资源局紧急通知,称网拍系统遇到故障,6月9日上午10点恢复限时竞价。

事后相关工作人员称,初步怀疑是遭遇外部攻击,已经报案,并对故障进行了排除,对系统进行了及时维护。外界将此事称为郑州土地拍卖史上的“乌龙门”事件。
一次是技术原因的“乌龙门”,一次是政策性的“最终有效报价未达到报的底价”,两次土地流拍,再联想此前郑州土地交易的接连底价成交,不得不让人猜测背后的原因。

近有思达蓝堡湾之困,外有全国各地地王撂荒新闻不断传来,在加上接连的地王流拍,不禁要问那些争抢拍地的开发商们一句:地王窝里拿地,到底是树碑立传扬名立万的“馅饼”?还是一着不慎满盘皆输的“陷阱”?
一问
扎堆地王窝,企业有没有利润空间?
熙熙攘攘,利来利往,无论是今天拿到底的亚新,还是此前拿地的永威、正弘,每亩单价已经超过1500万元,基本上的投资总额都要求是10个亿以上,今天流拍的地块更是要求超过17亿元,这对于企业的财力要求很高,参与开发的企业要面临巨大的资金成本压力。

这么大的投入,有多大的利润呢?一位曾经跟永威竞争地王的开发商负责人告诉笔者,当时他们出价在1500万元/亩的时候,整个项目测算的利润率只有6%左右,所以他们放弃了与永威的争夺。

这是一线开发商的测算结果,那么无论是正弘、永威还是亚新,能不能把利润空间做的更大?我估计这个很难。

二问
4万/平方米的房子到底好不好卖?
地王贵,房子应该更贵,每亩1500万左右,楼面价大约1.5万元/平方米,虽然和北上广深等一线城市没法儿比,但是在中西部地区也算是不便宜了。

据测算,这些地块再加上建安成本、配套成本以及税费,这块地王上的房子,每平方米在4万元左右。在整个地王板块容积率低,产品以别墅、高端洋房为主产品体系里,房屋总价要跨越到“千万级”。毫无疑问,这样的单价、总价,对于客户的资金实力要求是非常高的。

这样的价格,市场接受度有多高呢?对于开发商的开发水平要求有多高呢?这些答案都是未知数。一个现实的难题,一股脑的扎堆地王窝,区域前景和认可度当然不需要担心,但是随着供应量的扩大,整个郑州市有没有如此基数的高端置业者呢?

三问
经济那么差,敢可劲儿消费的有几个人
上面提到,地王窝大批土地接连高价出让,在推向市场之后,势必要面对的就是高端客户群体基数的问题。

很多人说,河南和郑州的有钱人多着呢,根本不用怕!我就呵呵了。大家对于未来的预测,往往都是基于过往经验的判定,也就是说大环境不能有剧烈变化。可现实呢?中国经济增速持续下滑,而且呈加速状态,保守的预计,至少要过5年的苦日子,企业和经济实体的日子都难过了,高消费群体难道不会缩减吗?

经济学有“流动性陷阱”的说法,当经济下行和萧条的时候,居民自发性的投资和消费大大减少,中国目前正处在这样困境之中,无论对于要买房的个人投资者,还是投入大量资金高价拿地开发商们而言,都有些“生不逢时”。

其实,在此前,不少地产大鳄都说了经济冬天已经来临,恒隆地产陈启宗,万达王健林都表态要谨慎拿地,不知道郑州房企为什么这么财大气粗?

四问
有金刚钻能不能做好瓷器活儿?
龙湖地王窝的抬价有个明显的特征,那就是“政府做局,请君入瓮”,好听点儿说就是,种好梧桐树,引来金凤凰。君不见,龙湖地区最早的几个地王背后或多或少都有着政府参与的影子,甚至是国资出面拿地,政府抬价意图明显。

然后开发商们都来了,高价拿了地,一方面要求开发企业要有相应的开发水平,有足够的技术储备和产业链条,做出对得起这块地的好产品,符合这样的高价;

另一方面,低价这么高,成本那么高,留给开发商的腾挪空间十分有限,这种进退维谷的局面,一不小心就可能成为“夹板气”,让拿地的老板们受个够。