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广州政府调控楼市灵活有效 去库存效果显现

来源:fangdrcn    发布时间:2018-01-31 10:19:06

相比北上深,同样是一线城市的广州,2016年上半年的楼市表现,显得异常的理性、平稳。真相如何?合富辉煌将从以下四大方面剖析上半年广州楼市,并研判下半年楼市走势。

注:以下数据来源:合富辉煌(中国)市场研究中心监测,为网签数据

统计口径:全市包括:越秀、天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化十一个行政区;

中心五区:越秀、天河、海珠、荔湾、白云

外围六区:黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化

黄埔:由原来的黄埔区及萝岗区组成

(以下没有特别标注的数据,均为一手商品住宅数据)

上半年,广州住宅购买需求到底有多少?

广州全市一手住宅成交628万平方米,中心五区只占17%的市场份额。

2016年上半年,广州全市一手住宅成交628万平方米,同比2015年上半年,大幅增加近三成。中心五区虽然成交同比增加也接近三成,但占全市成交只有17%的份额,由此判断,广州中心城区的购房需求被大量挤出外围?

中心五区供不应求态势非常明显,均价突破3.4万元/㎡

广州中心五区供不应求态势持续。上半年新增供应76万㎡,成交109万㎡,均价34102元/㎡,同比2015年上半年上升13%。

上半年新增供应超过九成集中在前两年政府集中供地的芳村(广钢新城),奥体-广氮(牛奶厂);海珠区上半年无新增供应。受新增供应影响,荔湾区、天河区上半年成交面积同比分别大幅增加83%、74%,其它区域基本持平。

优质地段的一手房,门槛高得连高端客户也买不起了,纷纷转向二手的优质物业。上半年二手住宅市场,500~1000万的房子交投非常活跃。

上半年中心五区成交总价段,200万以下只占5%,相比2015年上半年大幅减少12.5%;300?500万、1000万以上成交明显增加,占比分别达到31.9%?13.6%。

优质地段的一手房门槛暴涨,高端改善需求纷纷转向优质的二手物业。今年上半年,中心五区二手网签面积同比2015年上半年,增加130万m2,增幅达120%,远远抛离一手住宅的增幅。同时,合富置业数据显示,其中144m2以上、总价500万以上产品更是呈现明显的上升。

200万以下购房需求大量流向佛山(不限购)、黄埔、增城(不限购),这些区域上半年成交面积同比2015年上半年分别大幅增长25%、63%、83%(佛山升幅相对不高,主要是2015年佛山取消限购后的成交量已经增加42%)

广州的楼价还是传说中的"不温不火"吗?

2016年上半年广州市住宅网签均价16141元/㎡,同比2015年上半年平稳上涨9%。

三大指标,看清楚广州的楼价到底涨了多少。

市区看地段:核心地段(珠江新城、天河北、原东山等)或叠加江景资源的项目,2015下半年价格率先上涨,累计一年涨幅在30%-40%;非核心地段(东圃、奥体广氮、金沙洲、芳村等)项目,受核心区价格攀升辐射,持续在售项目价格累计一年升幅在20%左右;高地价项目推新价格不菲,上半年仍有5%左右的升幅。

外围看产品结构及其库存变化:中小户型(?120㎡)库存下降超过40%的板块,上半年价格大幅上升20%~30%。

上半年刚需积极入市,成交火爆。体现在外围六区120㎡以下的首置首改产品成交占比明显上升,导致黄埔科学城东,番禺洛溪大石、华南板块、市桥中心,南沙中心以及增城新塘中心板块120㎡以下产品库存大幅下降(库存统计时间截至2016年7月1日)。

"地王"是否解套了?

"地王"仍未难脱困,难言大幅涨价,但销售速度明显加快。

高地价项目借势积极出货,销售速度明显加快;由于受高地价制约,"地王"项目往往以明显高于周边价格入市,上半年价格平稳上升。  

广州到底还要不要去库存?

库存普降,目前全市去化周期低于10个月;但高单价项目及200㎡以上大户型产品去库存形势仍严峻。

增城、黄埔去化周期仅6个月左右,中心区货量少,白云、海珠、越秀存量下降明显;高单价项目及200㎡以上大户型产品的去化周期普遍超20个月。

下半年广州楼市走势研判

总论:如广州政府能较好地控制下半年的供地节奏及供地结构,以避免多宗全市新"地王"的诞生,过度刺激房价快速上升,预计下半年全市政策保持稳定,限购、限贷政策再加码的可能性不大。即使整体政策不加码,但灵活的调控措施如限制高单价产品预售、网签预计仍会继续执行。下半年新增供应仍充裕,外围占主导成常态化;价格仍有进一步上涨空间。

新增供应总量充裕:下半年全市(不含增城、从化)新增供应超4万套,外围四区占比超七成

              

中心五区下半年供应集中广钢、奥体-广氮、同和等高价地区域,预计价格有望继续攀升

外围区:新增供应集中黄埔区府、南沙中心、花都新华中心等重点建设的新城区,以及长岭居、广州新城等政府规划居住新城

外围区域受中心区价格进一步上涨的带动,呈现稳步上升的态势;后续供应明显减少的热点板块(如番禺区的主流成交板块、科学城东板块)、地铁利好兑现的板块(如黄埔区府板块),预计价格仍有进一步上升的空间。

2016年1-6月广州全市商品住宅网签前20排名