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政府即便底价卖地 纯利润也有25%,你造吗?

来源:fzg360tj    发布时间:2019-12-29 19:22:29


房子,本是用来居住的,更是一个家的承载。而它一旦成了投资品种,就会和郁金香、末日权证、第二天就要停止交易的ST股票一样,很有可能成为各种投机资金追逐的对象。货币宽松和融资成本的降低,为房地产的投资和投机提供了温床。


房地产本身就是一个资金密集型的行业,其涨涨跌跌与货币政策的松紧有很大关系,不管是国内还是国外都是如此。这一方面包括广义货币M2增速,另一方面也体现在利率水平上


9月19日中国国家统计局公布了最新的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,在全国70个大中城市(国家统计局房价统计样本城市)中,新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上涨的城市达到62个。


截至2016年6月末,投向实体经济的理财资金余额16.03万亿元,投向房地产业的占比为13.06%,意味着有2.18万亿的理财资金余额“输血”房地产。


著名经济学家任泽平9月20日发布的房地产分析报告认为,从房地产占GDP比重的指标来看,中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示,中国房地产总市值占GDP的比例为411%,远高于全球260%的平均水平。


一年前,尽管在“3·30”政策的刺激下,一二线城市楼市均进入复苏过程,但房地产业、关注房地产业的人士都坚持认为,中国房地产经过蓬勃发展的黄金10年进入了下半场的“白银时代”。连计划买房的百姓甚至都认为,房价要趋稳了。


“我当时看这个情况,就想再缓一缓,等首付凑得多一点再买。”让何怡(化名)没想到的是,刚过完年,自己此前看上的上海浦东新区高桥片区的次新房跳涨了。“刚过完春节我从老家回来就去看房子,报价一下子就变成6万了。”


2016年猴年春节后,一线城市和多个二线城市的楼市开启疯涨模式,并快速从核心的一线城市向周边地区蔓延,珠三角、长三角、京津冀等区域的二三线城市陆续接力上涨。土地市场也频频传出楼板价、溢价刷新高的消息。


疯狂的不只是土地和楼市,还有房地产贷款。


根据央行统计的数据粗略计算,今年上半年个人住房贷款已经放量2.89万亿元,超过去年全年个人住房贷款的规模。16家上市银行,截至2016年6月末的个人房贷规模,已经达到了13.67万亿元,新增房贷规模高达2万亿。


土地、楼市,都在变成资本狂欢的庆功宴,刚需者的声音越来越微弱,直至被淹没。


这一场房地产市场的盛宴是对中国经济的解救,还是另一场危机的导火索?


这些钱从何而来?对此,同策咨询研究部总监张宏伟分析,去年下半年以来,房企融资成本大幅降低,国企、央企和评级较高的上市房企发债规模很大,动辄数十亿元、上百亿元规模,使银行信贷以及各路资金对其“输血”,提供了资金支持。


根据媒体引用广发证券报告的数据,2016年1~7月,其监测的重点上市房企共发生银行贷款227笔,合计贷款总规模1562.94亿元,与2015年同期相比上升138%。银行授信方面,7月共有11家上市品牌房企获得银行授信,涉及额度263.9亿元,环比上升568.1%,为16年以来最高水平。


除了银行的信贷融资,信托计划、私募基金、银行理财甚至P2P等渠道进入房地产。中债登发布的《中国银行(3.390, 0.01, 0.30%)业理财市场半年报(2016)》的统计数据显示,截至2016年6月末,投向实体经济的理财资金余额16.03万亿元,投向房地产业的占比为13.06%,意味着有2.18万亿的理财资金余额“输血”房地产。


实际上,不仅仅是银行贷款、公司债等渠道,房企的杠杆融资已经延伸至前端的拿地环节和土地出让金首付环节。


“房地产企业从拿地到开发的过程中存在着多个杠杆融资的窗口,我们观察到越来越多的房企在拿地环节就已经开始引入杠杆资金,尤其是在主流城市地王中并不鲜见,我们认为这种模式在一定程度上进一步减少了房企自有资金的投入,未来市场调整周期中会存在放大风险的可能。”中信建投证券研究发展部房地产行业研究团队近日注意到,部分企业在土地竞拍环节引入夹层融资,一般模式为:基金和房地产企业共同成立竞拍主体SPV,其中基金占据绝对控制权,基金以委托贷款的方式提供资金,资金来源中优先级包括资管计划、信托计划、有限合伙等综合形式。


此外,购房尾款、物业费等ABS融资创新、非标债权融资和民间借贷等也在本轮房价上涨周期成为一些房企融资的手段——部分杠杆配资蕴含着巨大的风险。


拿下上海顾村地块的信达地产,今年年中就曾引发媒体集中关注。2015年7月至2016年6月的一年中,信达先后在全国各地高调夺得9幅地块,合计涉及资金超过350亿元,其中超过一半刷新了价格纪录,其中,顾村地块总价58.1亿元,楼面价3.7万元/平方米,溢价率罕见地超过了300%。与之形成对比的是,该公司2015年全年的合同销售才105.2亿元。财报显示,从2011年至2015年,信达地产经营活动产生的现金流量净额一直为负,分别约为-1.76亿元、-22.25亿元、-32.05亿元、-58.32亿元和-43.46亿元。其2015年资产负债率高达83.24%,突破了国企80%的红线。


“如果面临市场调整,房企面临违约风险,相关杠杆基金有权竞得土地,并有处置权。今年我们跟踪的部分土地成交背后首付款放杠杆的情况并不是个例,由于在参与拍地环节企业实际投入的资金比例较少,在此轮地王潮背景下面临的风险更大。”中信建投房地产行业首席分析师陈慎如是认为。


但张大伟表示,未来三年,如果这些地王周围房价上涨不超过100%,这些地王都将面临巨大的资金压力与入市难度。


染进入金融寡头时代


不久前,商业文明联盟创始人、《第一财经日报》前总编辑秦朔撰文指出,中国房地产已经进入房地产资本主义时代,房子被赋予了更多金融属性,已被当作金融工具和资本来运作。


秦朔在文中直指:“如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等,可以作为房地产资本主义的早期形态;现在则是中盘,就是大规模使用金融工具(贷款和金融机构的场外配资),尽可能加杠杆,充分利用地价上升来扩张资产负债表;负债越多越好,用‘负债’竞逐‘资产’(包括房地产公司股权),然后拉升资产价格,或者快速周转产生现金流,以现金流为依托进一步融资扩张。”


8月30日披露中期业绩报告的中国恒大集团以9999.15亿的总资产规模,以及1.86亿平方米土地储备称冠行业,但伴随着其扩张的同时,其杠杆的极致运用也成为资本市场担忧的焦点。数据显示,恒大今年中期资产负债率为81.79%,意味着该公司近万亿的资产中,有八成来源于负债,即便不考虑其中的预收账款等非负债因素,其负债状况也不甚乐观。美银美林发表研究报告显示,如果加上永续债等资本工具,恒大实际负债比率高达430%,公司负债比率维持在非常高的水平。


无独有偶,万科、碧桂园这两家年销售规模位于国内前三的公司在今年上半年的资产负债表也呈现杠杆放大趋势。其中,万科资产负债率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%,碧桂园资产负债率则由2015年底的75.32%上升至2016年中期的78.20%。


一线巨头尚且如此,二三线房企的负债率也难逃一“高”。Wind资讯统计数据显示,2008年以来国内房地产行业资产负债率逐年攀升,到2015年达到74.61%的新高点。中国房地产业协会今年年中的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》也显示,上市房企2015年负债水平保持高位运行,净负债率均值为96.09%,较2014年上升7.23%,再创新高。


行业负债水平上升的结果是房地产资产规模的大幅度膨胀。上述房地产业协会的报告显示,2015年上市房企总资产均值为586.18亿元,同比上升30.88%;净资产均值为157.71亿元,同比上升23.44%;房地产业务收入均值为117.73亿元,同比上升22.95%。


随着房地产快速增长期的结束,房地产企业的分化越发明显,房地产行业的格局面临重构,地产金融寡头垄断的趋势正在形成,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。


在去年年底的中央经济工作会议上也首次公开提出“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,意图创造良性的行业整合环境,促使部分中小房企逐步退出房地产行业,完成行业重组。在此背景下,房地产企业并购重组案例日渐增多,大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”逐渐成为新常态,未来行业将进一步洗牌。


克而瑞对33家官方公布销售业绩的房企统计发现,其合计销售业绩高达11525.72亿,比2015年同期的6600亿上涨幅度高达74.6%,而销售面积也达到了9473.9万平方米,同比上涨51%。这33家房企平均完成年度任务指标65%,历史首次出现上半年平均完成指标过半的现象,远超往年平均完成率。


随之而来的是中小房企的无力退出。去年8月,浙江广厦公告称拟用三年时间退出房地产业,转向影视文化行业。随后,苏宁环球也宣布了同样的情况。


同策咨询研究总监张宏伟认为,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,楼市已经进入下半场,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,最终推动市场集中度越来越高。


在国内资本市场上,这种聚集与重组甚至蔓延到了各个产业——以恒大为代表的地产资本以投资资金的形式外溢,似乎已经成为普遍趋势。


从7月底搅局万科A股,到在廊坊发展上的两度举牌,这家依托地产的投资集团开始搅动中国资本市场,可谓凶猛凌厉、出手快准狠。


与此同时,“恒大系”股票集体飙升,连番涨停,市值高达2000多亿的万科也一度录得4个涨停板,廊坊发展则在短短半个月时间股价翻倍。其余如嘉凯城、宝鹰股份、金螳螂、腾达建设等恒大控股或有恒大资金入主的概念股股价也是一飞冲天气势逼人。


有不完全统计显示,恒大系的资本版图中,至少已经囊括了16家上市公司和2家新三板挂牌公司,其中,上市公司包括12只A股、4只H股。


此外如保利地产、碧桂园、泰禾集团、金茂等地产公司旗下都设立了投资公司或创投基金,专门在市场上进行股权并购。种种迹象显示,在地产公司多元化扩张的诉求之下,地产资本对其他产业的入侵方兴未艾,呈现进一步加速的迹象。


当然可以看到的是,房价在2009年开始如坐火箭一般,陡然飙升。那一年,北京、上海、重庆、杭州、成都等城市的“地王”不断刷新总地价和单位地价的新纪录。“地王”频出也推高了房价。


当年名义GDP增速仅为9%,但是全国房价涨幅高达23%,创下历史最高涨幅。当年M2和存款增速均高达28%。


姜超在前述报告中也发现,真正和中国房价走势高度相关的是货币指标,无论是广义货币M2增速,还是全国总存款增速,其走势都和全国房价走势高度一致。


周景彤告诉《第一财经日报》,房地产本身就是一个资金密集型的行业,其涨涨跌跌与货币政策的松紧有很大关系,不管是国内还是国外都是如此。这一方面包括广义货币M2增速,另一方面也体现在利率水平上。


“利率的高低和房地产行业的热度有很大关系。”周景彤对记者称,从需求端也就是购房者的角度,一般而言按揭贷款周期较长,而周期越长,当期利率的波动与月供的大小有很大的关系。假定其他条件不变,利率越低,房地产价格的增速往往会更高。而从房地产开发的角度,房地产作为资金密集型行业资金成本所占总成本的比重较大,假设其他成本不变,融资利率水平越低,融资成本就降低,利润率就越高。


探房贷“狂欢”


随着中央鼓励房地产去库存、地产市场的持续火热、银行在信贷需求萎缩风险加大,个人房贷的需求和供给市场都被进一步拉大。


“现在银行除了放房贷还能放什么?”面对上半年房贷占信贷总量超30%,一位股份行地方支行信贷负责人对《第一财经日报》称。他还透露,所在银行房贷占比更是惊人,达到70%以上。


根据央行统计的数据粗略计算,今年上半年个人住房贷款已经放量2.89万亿元,超过去年全年个人住房贷款的规模。16家上市银行,截至2016年6月末的个人房贷规模,已经达到了13.67万亿元,新增房贷规模高达2万亿。


2016年上半年末,房贷信贷总量的占比已经从2009年的14.6%上升到31.3%,而今年7月份则是更为特殊,该占比已经达到103%。同期,房贷占房地产销售额的比重也达到了48.6%,2009年这一比重仅在31.8%。


房贷占房地产销售总额的比重增加,也意味着个人房贷的杠杆正在增加。同时,今年一二线城市房价快速上涨,也能在今年房贷放量里面找到一些因素。


“实际上,房贷与房价是互为因果的关系。有了房价的预期,大家因为去买房子多借房贷,让这个预期成为现实,推动房价的上涨。”中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚对《第一财经日报》分析称,房价的上涨反过来也会推动银行房贷的增长。


“现在还是做房贷的多,相对而言这是目前银行更安全的投放方向。”文章开头提及的地方支行信贷负责人称,预计下半年还是会在房贷上面“做文章”。


事实上,在今年中期业绩发布会上,上市银行纷纷表态下半年继续支持房贷。


除此之外,房贷利率不断走低也是房贷快速增加的一个重要因素。


融360数据统计显示,8月全国首套房平均利率为4.44%,首次止跌,同比去年8月的5.16%下降0.72个百分点。在其监测的35个城市中,平均利率最低的为天津的4.11%,最高为乌鲁木齐的4.95%。


而在房贷与房价“齐涨”的狂欢中,对未来潜在风险的关注尤为重要。


如果房价出现大幅波动,对于按揭贷款而言,一个重要的风险指标是购房者的个人收入或者个人现金流。


海通证券研究所宏观、固定收益首席分析师姜超在其报告中表示,中国居民负债率疾速上行,或被低估。房贷的大幅上升,直接推升中国居民部门杠杆率疾速上行。当人口红利消退、人口抚养比见底后,将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在2011年见底,这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶。


此外,目前中国居民房贷收入比0.46,已超过日本房产泡沫时期的水平,若按现有速度扩张,则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。从新增房贷/新增地产销售看,美国2007年时的峰值为52.6%。而中国2015年新增房贷销售比升至35%,2016年上半年更是创历史新高至42%,已接近美国金融危机期间峰值水平。


这些数据的国际横向比较,也为中国个人房贷作出了风险警示。


探22年土地财政的功与过


1994年,分税制开始推行,缺钱的地方政府有了卖地冲动。而此时,中央要求政府要垄断土地一级市场,地方政府逐渐成为唯一卖家。两者因素相叠加,一个既想卖地,又能卖地的唯一实体出现了,土地+财政这才算是正式登上历史舞台。


“土地财政”在随后的20年时间里野蛮生长。按照《第一财经日报》记者的计算,从1999年至2015年,这十七年是中国历史上土地资产化最为迅猛的时期,全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元。


2003年,我国土地出让总收入5421.31亿元,当年地方财政收入为9850亿元,占比首次突破五成达到55%;2010年,我国土地出让总收入为29110亿元,当年地方财政总收入为40613亿元,占比高达71.68%。


而在土地纯收益方面,记者在查阅大量资料后统计出,自2003年的1799.1亿元到2014年的8988亿元,这12年间地方政府获得的土地出让纯收益约为70433亿元,平均每年5869亿元。


而从2003年到2014年,这期间的地方政府土地出让总收入约为23.55万亿元,总体来看,这12年间土地出让纯收益占到总收入的29.9%。


这个比例与此前学界的一些估测有些差距,后者一般认为在扣除掉征地拆迁等费用后,土地出让的纯收益大约在四成。


一位不愿透露姓名的国土资源部专家对《第一财经日报》表示,一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右,换言之,只要该地块能够最终出让,即便是以底价成交,也相当于会有超过25%的纯收益。


土地财政之所以为社会所诟病,主要原因是地方土地出让纯收益的多寡,除了会影响地方政府经营城市的能力,也会直接影响民生领域工作,因此地方政府必须经营好土地出让这一环节,客观上推高了土地价格。


最新国土部数据显示,2016年上半年全国土地出让面积9.15万公顷,同比增长0.1%。土地出让合同价款1.32万亿元,同比增长24.8%。


从此可以看出,在土地出让面积几乎未变的情况下,土地出让合同价款却增加了24.8%,也说明今年上半年的土地价格有了较大幅度的上涨。


中原地产市场部总监张大伟表示,2016年前8月,50个大城市土地出让金累计达到了1.51万亿,相比2015年同期的10022亿,上涨幅度达到了约51%。


一位国土部专家认为,近期部分二线热点城市出现房屋销售火爆现象,土地市场进而出现连续高价成交的情况,究其原因,一方面是在货币宽松政策影响下,房企的融资成本下降,资金充裕;另一方面,在整体经济结构转型过程中,新产业发展不可能一蹴而就,各级政府面临较大的财政压力,土地出让收入成为了地方政府阶段性创收的主要来源。


鉴泡沫与危机


中国楼市会成为只涨不跌的神话吗?


中共中央政治局7月26日召开会议,会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,会议上提出“抑制资产泡沫”,被业内普遍认为应该涵盖了房地产市场泡沫。


周景彤告诉本报记者:“这一表态可以理解为房价不能涨太高了。”


在他看来,2014年以来,为了提振经济,央行货币政策虽然名义上“稳健”,但实际操作上采取了一系列的降息降准等宽松政策,为市场注入了流动性,但是央行过度的信用扩张并没有让资金流入实体经济,反而是“脱实向虚”明显。2015年6月股市泡沫破裂,而接下来房价如果继续上涨,将会带来诸多负面影响,引发金融风险。


他对《第一财经日报》表示,首先,房价继续上涨将加剧资金的脱实向虚,资产价格泡沫被进一步吹大,增加了金融危机爆发的风险。第二,经济下行背景下,房价上涨过快,对实体经济发展雪上加霜,原因是房地产价格的上涨抬高了整个社会的生产经营成本。第三,房价不断上涨的过程,实际上是社会财富在不同的阶层、区域和人群进行重新分配的过程,恶化了收入分配状况,进一步加剧了贫富差距。


著名经济学家任泽平9月20日发布的房地产分析报告认为,从房地产占GDP比重的指标来看,中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示,中国房地产总市值占GDP的比例为411%,远高于全球260%的平均水平。


兴业银行首席经济学家鲁政委则认为:中国的房地产市场绝大多数是加杠杆的形式获得融资,这将蕴含巨大风险。


在不少业内人看来,接下来决定房地产走势的命脉,或许捏在货币政策制定者手中。任泽平认为,未来房地产市场关键在货币松紧。


他表示,平均而言,一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右,2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。货币政策逐渐回归中性,未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。


2016年6月末,M2余额同比增长11.8%。人民币贷款比年初增加7.53万亿元,同比多增9671亿元。


根据人民银行发布的《二季度货币政策执行报告》,下一阶段货币政策思路,将“继续实施稳健的货币政策”,并强调“从量价两个方面保持货币金融环境的稳健和中性适度”,“疏通货币政策向实体经济的传导渠道”。


近日,央行相继开启公开市场14天和28天逆回购操作,并用3个月MLF到期置换6个月和1年的MLF。市场人士认为,这一系列举动“去杠杆”的政策意图明显。


周景彤称,货币政策是宏观政策,不仅仅针对一个市场。目前从各方面综合来看,货币政策保持稳定就可以,不要进一步放松或收紧。“一方面是因为经济下行的压力仍然不小,仍需要货币政策保持一定的宽松,为财政政策稳增长创造一定的条件。另一方面,如果货币政策进一步放松,或许会催生资产泡沫进一步膨胀,以及汇率贬值、资本外流加剧等问题。”


鲁政委表示,“我从来不认为中国房地产将来的导火索在国内。”他对本报记者称,美联储货币政策的转向推进到半程,或许将成为中国房地产市场出现拐点的一个引擎。“目前,中国的经济下行压力仍存,主观上并不会收紧货币政策。但客观上而言,随着美联储货币政策的收紧,其货币政策巨大的溢出效应恐怕使中国也不能独善其身。当美联储的货币政策收紧到半程之后,中国自己的货币政策出现实际的转向,那时候或许会是真正严峻的挑战降临之时。”他说。